永州房价究竟还有多大降价空间?操底价究竟是多少?
2021-05-30 19:16:05 分类: 今日聚焦 来源: 13 阅读



州房价为什么居高不下?房价究竟有多少水分?房价是涨还是跌?操底价究竟是多少?永州的房地产开发有暴利吗?


今天老怪从永州房地产开发中的各种费用与成本进行分析,一探永州房地产开发的究竟,希望能抛砖引玉,揭开永州房地产开发的面纱。


特别声明:本文只是综合有关市场价格和永州市相关税收政策进行的推算,旨在通过分析永州房地产开发的开发成本与利润,探究永州房价涨跌的可能性及其幅度大小,不具有任何其它指导意义,不怀任何其它目的。欢迎理性探讨,谢绝人身攻击(如有人身原路送回再送53个草泥马)。


本文以冷水滩本地某房地产开发商一举拿下冷水滩某地块3.0的容积率的60亩土地开发的成本展开说明,该楼盘拿地价300万一亩,销售均价6000元一平米。


首先分析下这个楼盘的开发成本。参照永州的房地产开发,该楼盘的成本包括——


一、项目公司印花税。该项目公司需要缴纳资金账簿印花税,根据其注册资本,需要按注册资金5000万及资本公积的万分之5计算,应缴纳印花税26000元,约占销售单价的0.036%。


二、土地综合成本费


1、土地出让金:土地出让金额为1.8亿元,约占销售单价的25%左右。


2、印花税契税土地使用税:为760万元左右,其中印花税为90000元,契税720万元,土地使用税319996元左右,分别按土地出让合同金额的万分之5缴纳、土地出让合同金额及拆迁补偿金额之和的4%和8元/平米/每年缴纳,约占销售单价的1 %(注:土地使用税在销售房屋时产权发生转移)。


三、综合建设成本费

1、建安成本47,999,5200元,每平方1200元计算,约占销售单价的20%。

2、市政配套为21,599,784元,约占销售单价的3%。

3、前期费用为14399856元,约占销售单价的2%。

4、市政园林绿化为20,159,798.4元,约占销售单价的2.8%。

5、不可预见费用为2,399,976元,约占销售单价的1%。


四、销售及管理费用

1、销售费用为14399856元,约占销售单价的2%。

2、管理费为14399856元,约占销售金额的2%。


五、财务成本

土地成本和建设成本为财务成本为2400万左右。按最低年利率12%计息,以12个月计算,仅土地的财务成本就达2100万。永州的开发商自有资金不多,主要靠民间借贷和银行贷款,能拿到年利率12%的开发商不多。


六、国家税收。

按每平方6000元计算,销售面积是119,998.8平方米,销售金额为719,992,800元,那么,该项目应缴税收为:


1.应缴增值税为28,799,712元(增值税税率为毛利润的11%),约相当于销售单价的4%)。


2.城建税、教育费附加以及地方教育费附加税为9,503,904.96元,税率为毛利率的12%(一般是应缴增值税的0.15倍左右),约占销售单价的1.32%。


3.土地增值税是10,799,892元(按销售金额的1.5%计算),土地增值税税率为纯利润的30%,约占销售单价的1.5%。


4、企业所得税为71,999,280元,所得税按纯利润25%收取,约占销售单价的10%。


然后看开发商盈利情况。综合计算下来,这块地的开发商按每平方6000元的价格,销售了11万多平方的房屋,销售金额为7.2亿元左右。


土地成本、建设成本、销售和管理成本以及各种税费5.6亿元,约占销售额的77.78%;产生利润1.6亿元,约占销售额的22.22%,剔除其它隐形投入(比如政府职能部门官员吃拿卡要,以不同形式从项目拿走的好处费,起码2%左右),开发商的利润率在20%左右。在永州这算是不错的开发项目了。


再看政府的收益。通过出让土地给房地产商开发,永州市获得的税、费收益为3.22个亿(其中,开发商缴纳土地出让费1.8亿元,缴纳印花税、契税、土地使用税、增值税、土地增值税、城市教育附加税、企业所得税等税收为1.21亿元 ,市政配套为2100万元),占这块地开发后销售金额7.2亿元的44.72%,这不包括参与房地产开发的其它主体如建安企业、营销团队,绿化企业、银行等各个行业公司也需要缴纳的税收。


还这应该直观地看出了永州房价为居高不下的原因,看出了开发商获取“暴利”的多少,也能看出房价高挺的最大受益者——如果这不算一笔糊涂账的话。


最后说说永州房价还有多大降幅空间?在老怪看来,永州房价下跌是必然的,肯定不再有上升空间,至于降价幅度,老怪认为如果不降至5字头,不是很大,但也没有太多降价空间。


为什么?因为房地产所涉及到的上百个实体行业,永州每年人工工资和建筑材料成本都在涨,开发成本不可能下降,就算开发商把利润降到零利润,房价还有4800元,也就是说,不考虑开发商亏本套现等因素,4800元左右应该是永州房价的底线了——但房地产开发商投入那么大的资金,他们怎么可能不赚钱呢?


因此,老怪认为,永州房价的理性价格应该在5000左右,如果说有操底价,均价应该不会低于4800元。


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